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Les éléments à connaitre et à retenir de la RT2012

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L’intérêt de la RT2012

La réglementation thermique 2012 plus communément appelé RT2012 (entrée en vigueur le 1er Janvier 2013) est un dispositif qui vise à réduire les consommations énergétiques, par conséquent les factures de gaz et d’électricité) dans un souci de développement durable et du respect du Grenelle de l’Environnement qui a pour objectif de diminuer ces consommations par 3.

A qui s’adresse la RT2012 ?

Ce dispositif s’applique aux surélévations de bâtiments existants et aux extensions en terme de chauffage, de ventilation, de production d’eau chaud sanitaire, d’éclairage et de climatisation. Celui-ci s’applique également aux bâtiments neufs.

La RT2012 impact l’isolation et agit sur différents points clés dans votre logement :

– Le toit
– Les murs
– La dalle du sol
– L’emplacement des chauffages
– De la bonne répartition de la chaleur dans le logement
– Des portes donnant sur l’extérieur et vers le garage
– Du double vitrage aux fenêtres
– De l’orientation des baies vitrées vers le sud pour obtenir de la luminosité et de la chaleur en hiver

Une évolution de taille entre la RT2005 et la RT2012

La RT2005 donnait des directives à suivre sans pour autant contrôlé l’application de la réglementation. La RT2012 quant à elle assure une obligation de contrôle de la part d’organismes spécifiques qui sont engagés par l’Etat Français.

L’atout majeur de la RT2012 en 2014

Certains professionnels du bâtiment durant l’année 2013 ont surévalués leurs budgets pour appliquer le dispositif RT2012 cela peut s’expliquer par un manque de recul et d’expérience par les promoteurs immobiliers vis-à-vis de la mise en place de cette norme et des coûts réels.

En 2014 il est maintenant réellement avantageux de faire d’acheter ou de faire un construire un bien neuf RT2012. Les promoteurs immobiliers ont aujourd’hui une connaissance parfaite des coûts de construction en appliquant les règles du dispositif RT2012.

Ce dont l’on doit se rappeler

Malgré une majoration du coût de base de votre logement pouvant atteindre 10 000 € du prix global (en fonction de la zone géographique, de l’altitude, de la surface habitable et du type de logement)

les avantages pour vous sont nombreux :

– Vous adoptez un comportement éco-citoyen
– Vous êtes propriétaire d’un logement éco-responsable
– Votre logement consomme moins d’énergie et par conséquent vos factures sont amoindries
– Votre logement prend de la valeur

 

Evolution taux immobilier

Un changement d’orientation pour l’immobilier français ?

evolution taux immobilier

L’été 2013 semble marquer un changement important dans le marché de l’immobilier français : annonce d’une augmentation des frais de notaire (dits aussi droits de mutation), hausse des taux d’intérêt, diminution de la fiscalité sur les plus-values lors de la vente d’une habitation secondaire ou d’un bien locatif. Cependant, les regards sont orientés vers une evolution taux immobilier. Depuis un an, ils sont en constante baisse, le mois de juin relève un taux historiquement bas soit 2,89 %. Au fil de l’année, les acquéreurs ont vu leurs solvabilités s’améliorer. En revanche, l’étude réalisée par l’Observatoire Crédit Logement-CSA constate qu’en juillet le taux est légèrement remonté pour atteindre 2,92 %, « pour la première fois depuis janvier 2012, le taux ne baissent plus ». Pour l’instant, cette augmentation n’a pas de réel impact, car elle est presque insignifiante.

Un pouvoir d’achat immobilier menacé ?

Si le taux continue sa progression, ce ne sera pas sans conséquence pour le marché immobilier. En effet, le pouvoir d’achat immobilier des français  sera réduit. « Les primo-accédants modestes seraient les plus pénalisés » annonce une note des notaires de France diffusée en juillet. Ainsi, ils indiquent que les taux bas ont permis « de maintenir un certain niveau de volume de ventes », de ce fait, ils ont empêché une baisse des prix qui aurait pu être plus importante si le nombre de transactions s’était effondré. 

Ces dernières années les prix des biens immobiliers n’ont pas cessé d’augmenter. Ils ont triplé dans la région Ile de France et doublé dans les autres régions. La constante augmentation des prix conduit le marché de l’immobilier à s’essouffler. C’est pourquoi, aujourd’hui, les prix de l’immobilier sont en baisse presque partout même dans la métropole parisienne. En moyenne nationale, les prix des maisons chutent de 1,8 % et celui des appartements de 1,2 %.

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 Pour plus d’information,n’hésites pas à consulter les liens suivants :
Les Echos
Libération 

Crédit immobilier : le marché redémarre

Le crédit immobilier repart !

crédit immobilier

Selon l’Observatoire crédit logement –CSA, la production de crédit immobilier est repartie à la hausse, au deuxième trimestre sans pour autant retrouver le niveau d’avant crise. « Le redémarrage de la production a été sensible, avec une hausse de + 35,3%, d’avril à juin ». Tandis que, les trois premiers mois de l’année indiquaient un recul de – 8,7%, d’après le tableau de bord trimestriel de l’Observatoire. La baisse des taux d’intérêt a largement contribué à la relance du crédit immobilier.

Taux de crédit immobilier en baisse

Le taux de crédit immobilier historiquement bas à permis au marché de se maintenir. Les conditions pour faire un crédit immobilier sont réunies. Ceci est valable aussi bien pour le neuf, l’ancien que pour le rénové. Le mois de juillet est marqué par une légère augmentation du taux qui devrait se stabiliser à 3%. Malgré un taux de crédit immobilier bas, les acquéreurs sont peu nombreux à se lancer dans l’achat d’un appartement à Lyon ou dans les grandes villes. Les raisons sont certainement liées au prix de l’immobilier encore trop excessif et à la situation économique qui peut ralentir l’achat.

Des ménages évincés du marché immobilier

L’Observatoire constate que les ménages français aux revenus inférieurs à 3 fois le Smic qui souhaitent devenir propriétaire ont été directement touchés par la « reconfiguration du prêt à taux zéro (PTZ+) ». En effet, leur indice de solvabilité a indiqué « une chute sévère » pour descendre à « l’un de ses plus bas niveaux observés depuis le début des années 2000 », et ce, à compter du premier trimestre 2013. Les remises en causes consécutives du PTZ+ ont écarté du marché, les ménages qui n’avaient pas un apport personnel suffisant. De ce fait, ces derniers n’ont pas pu réaliser leur projet immobilier.

Des ménages modestes désavantagés pour l’obtention d’un crédit immobilier

La modification du taux zéro plus (PTZ+), les difficultés de revente, le blocage du marché de l’ancien et les conséquences de la crise économique ont énormément pénalisé les « ménages à revenus moyens » déclare l’Observatoire. De plus, l’apport personnel de ses ménages à connu une importante baisse au deuxième trimestre, soit – 13,2%, sur un an, dès le début de l’année 2013, après une hausse, en 2012, de + 7,9%.

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Pour plus d’informations sur l’actualité du crédit immobilier, n’hésitez pas à consulter les liens suivants :

Les Echos 
Le Monde 

Acheter un appartement pour le louer : comment bien choisir ?

Acheter un appartement pour louer ?

Acheter un logement pour le louer est un investissement important qui vous engage sur des années. Je vais essayer dans cet article de vous donner quelques conseils concrets pour vous aider à évaluer l’intérêt locatif d’un bien immobilier. N’hésitez pas à réagir et poster vos commentaires !

louer appartement

1) Où acheter un logement pour le louer ?

Il est essentiel de détecter le bon lieu pour investir. Investir dans une grande ville ne garantit pas de gagner plus et/ou de limiter les risques. Avant tout il convient de choisir une zone/ville avec des besoins en logements et des personnes dont les revenus leur permettent de se loger dans le privé (hors HLM).

Parmi les indicateurs pertinents à prendre en compte nous trouvons :
– Le taux de chômage
– Le revenu moyen des foyers
– L’évolution de la démographie

Pour autant, il ne suffit pas de se contenter d’une analyse à un instant T. Ces données évoluent. Heureusement des organismes tels que l’INSEE permettent d’avoir une idée des évolutions à venir. Comme la météo, leurs informations ne sont pas toujours justes cependant mais cela est surtout vrai à long terme.

acheter logement pour louerCliquer pour agrandir

2) Quelle surface préférée ?

Habituellement il est reconnu que les petites surfaces génèrent un rendement au mètre carré plus important.

Studio/T1 = 25€ à Paris et 13,4€ en province

T2 = 22€ à Paris et 10,4€ en province

T4 = 20,8€ à Paris et 8,2€ en province

Source : Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap)

Cependant les « petits » logements sont généralement destinés à des étudiants et des jeunes actifs qui déménagent facilement pour leurs études et en fonction des jobs qu’ils peuvent trouver. En effet d’après une étude de 2010, 35,2 % des locataires de 18 à 29 ans déménagent dans l’année et la totalité de cette tranche d’âge déménage en moins de 3 ans. Certes vous pouvez espérer un meilleur rendement mais cela implique des changements fréquents de locataires, des périodes d’inoccupation possibles entre 2 locataires et des travaux. Tout cela vient inévitablement réduire vos revenus issus de la location.

Les surfaces idéales sont plus les T2 et T3, car elles se relouent très vite. En effet, les T4 et T5 souffrent plus de saisonnalité dans leur relocation (difficile de relouer un T5 au mois de décembre).

3) Déterminer le bon loyer

Faire simple constitue ici la meilleure des règles à appliquer. Rien ne sert d’effectuer de nombreux et multiples calculs complexes !

Pour fixer le loyer d’un bien, il convient de se renseigner sur les loyers d’appartements similaires :
– Dans le même quartier (idéalement le même immeuble)
– De même superficie
– D’un état comparable (neuf ou ancien)
– Proposant des services similaires (place de parking, cave…)

Aussi surprenant que cela paraisse, les locataires ne négocient quasiment jamais les loyers (hormis si il y a des travaux à réaliser). Il est donc essentiel de fixer le montant du loyer au prix le plus juste du marché ceci afin de fidéliser le locataire dans le logement (plus encore avec l’arrivée de la nouvelle loi sur les loyers bloqués !).

louer appartement

4) Évaluer le rendement d’un bien immobilier

Il existe plusieurs méthodes de calcul. Dans cet article, je préfère vous parler de celle qui constitue (selon moi) le meilleur compromis entre facilité d’utilisation et qualité du résultat obtenu.

« Le rendement net »

Loyer mensuel X 12
– Taxe foncière
– Charges non récupérables
– Frais de gestion et d’entretien
__________________________ X 100
Prix d’acquisition du bien

Le rendement net est préférable au rendement brut qui est certes plus simple à calculer. En effet, ce dernier surestime le rendement réel car il ne prend pas en compte de nombreuses dépenses pourtant inhérentes à tout investissement locatif (gestion, assurance, taux, impôts et taxes, frais d’entretien…).

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Remarque: Si vous achetez un logement neuf, renseignez-vous bien sur la loi Duflot 1 et la loi Duflot 2.

Comment augmenter ses chances d’obtenir un crédit immobilier ?

Crédit immobilier : quelques questions à se poser

 credit immobilier

–  Quelle est ma situation financière ?

Si c’est possible, il est préférable de rembourser vos crédits à la consommation pour augmenter et négocier les modalités du crédit immobilier. Il est conseillé de ne pas être à découvert 3 à 6 mois avant la demande de prêt.

–  Ma situation professionnelle est-elle stable ?

Les banques privilégient les personnes ayant un contrat de travail à durée indéterminé (CDI) et plusieurs années d’ancienneté dans leur société. Si vous êtes artisan ou professionnel libéral, n’hésitez pas à fournir 2 ou 3 années de bilan.

–  Quel est le montant de mon apport personnel ?

Un apport personnel représente la somme que vous pouvez investir dans l’achat d’un bien immobilier. Les banques exigent un apport personnel de minimum 20 % du montant de l’opération. Si le montant de votre apport personnel est important, vous bénéficiez d’un taux de crédit plus avantageux.

–  Quelle est ma capacité d’endettement ?

Il est important de définir la somme que l’on peut rembourser tous les mois pour un prêt immobilier. A savoir que vos mensualités tout crédits confondus ne doivent pas dépasser le tiers de vos revenus.

–  Est-ce que je peux avoir des aides ?

Il existe de nombreux prêts aidés réservé à l’achat d’une résidence principale permettant de constituer votre apport personnel. Pour connaitre vos droits, vous pouvez contacter la mairie de votre commune, votre caisse de retraite, votre agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) ou des organismes comme Action Logement… .

–  Est-ce que je connais les différentes formules de prêt ?

Vous avez le choix entre le taux fixe, le taux révisable ou le taux mixte.

1)      Le taux fixe permet de connaitre le montant de vos mensualités pendant toute la durée du prêt. Le taux est défini à la signature du contrat.

2)      Le taux révisable varie à la hausse ou à la baisse en fonction du taux de la BCE (Banque Centrale Européenne) pendant toute la période de remboursement.

3)      Le taux mixte est un prêt divisé en deux périodes. Une première à taux fixe et une deuxième période à taux variable.

Nous vous conseillons de choisir en fonction du niveau actuel des taux, tout en sachant que le taux révisable peut comporter une part de risque.

–  Quelle garantie faut-il pour un prêt immobilier ?

Pour se protéger en cas de non paiement, la banque exige une garantie sur le logement acheté: hypothèque, caution ou privilège de prêteur de deniers (sauf pour logement acquis en vente en l’état futur d’achèvement). Il est préférable de se renseigner sur toutes les options pour trouver la plus adaptées à votre situation.

–  Est-ce je dois regarder les taux de crédit immobilier des autres banques ?

N’hésitez pas à vous renseignez auprès de plusieurs banques pour connaitre leur taux de crédit immobilier. Votre banque a peut-être un taux de crédit moins avantageux.

–  Comment choisir la meilleure offre ?

Le taux de crédit n’est pas le seul élément à prendre en compte. Il faut également vérifier : le coût de l’assurance, le coût de la garantie, les frais de dossier, la souplesse (modulation des échéances, remboursement anticipé…). Si vous décidez de souscrire à un taux fixe, votre banquier est dans l’obligation de vous indiquer le Taux Effectif Global (TEG). Le TEG est un excellent moyen de comparaison, il comprend tous les coûts du crédit immobilier : frais de dossier, assurance…

–  Quels sont les documents à fournir lors d’une demande de prêt ?

1)      Une pièce d’identité

2)      Compromis de vente (s’il est déjà signé)

3)      Un justificatif de domicile

4)      Vos 2 derniers avis d’imposition

5)      Vos 3 derniers relevés de compte bancaire

6)      Vos 3 derniers bulletins de salaire

Taux des crédits immobiliers : La tendance à la baisse se poursuit

Une tendance généralisée à la baisse des taux des crédits immobiliers

D’après l’observatoire Meilleurstaux.com, les taux à 10 ans ont atteint un niveau historique en France (2,3% pour l’indice TEC10).

Le courtier observe qu’un tiers de ses banques partenaires ont de nouveau baissé leurs taux (de 0,10 point en moyenne) et un tiers ont choisi de les diminuer uniquement sur les durées de crédits inférieures à 20 ans. Alors qu’en janvier 2012, seulement 5% des banques proposaient des taux inférieurs à 4% sur 20 ans, 75% d’entre elles le font aujourd’hui .

Figure 1: Évolution des taux de crédits en 2011 et 2012 (source Meilleurtaux.com)

Le taux moyen sur 20 ans passe ainsi début juin à 3,95% contre 4% début mai et 4,31% en janvier.

Taux de crédits sur 20 ans et évolution sur un mois

TAUX à 20 ANSooooo EVOLUTION (1MOIS)
LYON 3.90% – 0.15 points
MARSEILLE ooooooo 3.45% – 0.30 points
PARIS 3.65% – 0.05 points
BORDEAUX 3.75% – 0.05 points
STRASBOURG 3.60% – 0.15 points
NANTES 3.45% – 0.15 points

La baisse des taux du marché soutient la baisse des taux de crédits immobiliers

Selon Hervé Hatt, Directeur Général de Meilleurtaux.com: « Avec la baisse de l’OAT 10 ans, les banques vont pouvoir continuer à proposer des taux très bas pendant encore quelques mois tout en maintenant des marges convenables ».

Le courtier note, par ailleurs, que l’activité de crédit est impactée par l’attentisme des acheteurs (- 12% de volume). En effet, nombreux sont ceux qui attendent les prochaines mesures du gouvernement en faveur de l’achat et de l’investissement immobilier (à suivre dans un prochain article).

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