Acheter un appartement pour le louer : comment bien choisir ?

Acheter un appartement pour louer ?

Acheter un logement pour le louer est un investissement important qui vous engage sur des années. Je vais essayer dans cet article de vous donner quelques conseils concrets pour vous aider à évaluer l’intérêt locatif d’un bien immobilier. N’hésitez pas à réagir et poster vos commentaires !

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1) Où acheter un logement pour le louer ?

Il est essentiel de détecter le bon lieu pour investir. Investir dans une grande ville ne garantit pas de gagner plus et/ou de limiter les risques. Avant tout il convient de choisir une zone/ville avec des besoins en logements et des personnes dont les revenus leur permettent de se loger dans le privé (hors HLM).

Parmi les indicateurs pertinents à prendre en compte nous trouvons :
– Le taux de chômage
– Le revenu moyen des foyers
– L’évolution de la démographie

Pour autant, il ne suffit pas de se contenter d’une analyse à un instant T. Ces données évoluent. Heureusement des organismes tels que l’INSEE permettent d’avoir une idée des évolutions à venir. Comme la météo, leurs informations ne sont pas toujours justes cependant mais cela est surtout vrai à long terme.

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2) Quelle surface préférée ?

Habituellement il est reconnu que les petites surfaces génèrent un rendement au mètre carré plus important.

Studio/T1 = 25€ à Paris et 13,4€ en province

T2 = 22€ à Paris et 10,4€ en province

T4 = 20,8€ à Paris et 8,2€ en province

Source : Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap)

Cependant les « petits » logements sont généralement destinés à des étudiants et des jeunes actifs qui déménagent facilement pour leurs études et en fonction des jobs qu’ils peuvent trouver. En effet d’après une étude de 2010, 35,2 % des locataires de 18 à 29 ans déménagent dans l’année et la totalité de cette tranche d’âge déménage en moins de 3 ans. Certes vous pouvez espérer un meilleur rendement mais cela implique des changements fréquents de locataires, des périodes d’inoccupation possibles entre 2 locataires et des travaux. Tout cela vient inévitablement réduire vos revenus issus de la location.

Les surfaces idéales sont plus les T2 et T3, car elles se relouent très vite. En effet, les T4 et T5 souffrent plus de saisonnalité dans leur relocation (difficile de relouer un T5 au mois de décembre).

3) Déterminer le bon loyer

Faire simple constitue ici la meilleure des règles à appliquer. Rien ne sert d’effectuer de nombreux et multiples calculs complexes !

Pour fixer le loyer d’un bien, il convient de se renseigner sur les loyers d’appartements similaires :
– Dans le même quartier (idéalement le même immeuble)
– De même superficie
– D’un état comparable (neuf ou ancien)
– Proposant des services similaires (place de parking, cave…)

Aussi surprenant que cela paraisse, les locataires ne négocient quasiment jamais les loyers (hormis si il y a des travaux à réaliser). Il est donc essentiel de fixer le montant du loyer au prix le plus juste du marché ceci afin de fidéliser le locataire dans le logement (plus encore avec l’arrivée de la nouvelle loi sur les loyers bloqués !).

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4) Évaluer le rendement d’un bien immobilier

Il existe plusieurs méthodes de calcul. Dans cet article, je préfère vous parler de celle qui constitue (selon moi) le meilleur compromis entre facilité d’utilisation et qualité du résultat obtenu.

« Le rendement net »

Loyer mensuel X 12
– Taxe foncière
– Charges non récupérables
– Frais de gestion et d’entretien
__________________________ X 100
Prix d’acquisition du bien

Le rendement net est préférable au rendement brut qui est certes plus simple à calculer. En effet, ce dernier surestime le rendement réel car il ne prend pas en compte de nombreuses dépenses pourtant inhérentes à tout investissement locatif (gestion, assurance, taux, impôts et taxes, frais d’entretien…).

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Remarque: Si vous achetez un logement neuf, renseignez-vous bien sur la loi Duflot 1 et la loi Duflot 2.

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