Le top 10 des villes de France pour investir dans l’immobilier

Quelles villes choisir pour investir dans l’immobilier neuf ?

investir dans l'immobilier

Pour la deuxième édition, Explorimmo dévoile son top 10 des villes françaises les plus performantes en termes de dynamisme et d’attractivité pour investir dans l’immobilier. Dans cette évaluation, huit critères sont pris en compte :
–  Evolution de l’emploi
–  Evolution démographique
–  Evolution du nombre d’étudiants
–  Evolution du prix moyen au m² dans le neuf et l’ancien
–  Evolution du loyer d’un studio et d’un T2
–  Part des investisseurs

Classement des 10 villes françaises pour l'achat d'un appartement

Classement des 10 villes françaises pour l’achat d’un appartement

Immobilier : Bordeaux décroche la première place du top 10

La ville de Bordeaux arrive en première position du classement avec la multiplication des projets concernant l’immobilier comme la construction d’écoquartiers, du pont Jacques Chaban-Delmas ou encore la rénovation du centre-ville. De plus, la commune envisage de construire 50 000 logements pour accueillir 1 million d’habitants d’ici 2030. L’enquête révèle que les transactions immobilières ont nettement chuté passant de 3 016 ventes, en 2012 à 4 763, en 2011. Cependant, « les prix font de la résistance », car le m² dans le neuf a augmenté de 5,7 %.

Une nette progression dans le classement pour la ville rose

Toulouse ne cesse de progresser dans le classement et remporte la deuxième place (6ème en crise qui frappe le marché immobilier. De plus, de nombreux projets d’aménagement émergent comme Euro Sud-Ouest, une ligne de TGV reliera Toulouse à Paris en seulement 3h15 (en 2020).

« Pour qui veut investir, tous les quartiers de Toulouse sont porteurs » déclare le site internet. En effet, dans le neuf, les rentabilités peuvent atteindre 3,5 % pour les logements issus de la loi Duflot 1 ou Duflot 2.

acheter appartement lyon quartier de la confluence 1

Nouveau quartier de la Confluence à Lyon

Toujours dans le peloton

Lyon arrive en 6ème place et confirme son intérêt durable pour les investisseurs grâce à une situation démographique, économique et étudiante excellente. Lyon fait partie de ces rares villes qui peuvent jouer sur ces 3 tableaux à la fois. Acheter un appartement à Lyon reste donc un investissement sûr. Aucun indicateur ne montre que la forte attractivité de la 2ème agglomération de France devrait changer à court ou moyen terme.

Des nouvelles villes font leur entrée dans le classement

Marseille apparaît au 9ème rang grâce à la construction du stade vélodrome, la rénovation du Vieux Port et l’extension du Centre Bourse. Les activités autour de l’immobilier locatif sont en hausse, soit + 1,5 % pour les studios et + 2,7 % pour les 2 pièces. Il faut noter que les zones d’investissements les plus profitables se situent dans le centre-ville et les quartiers sud de la cité phocéenne.

Montpellier intègre elle aussi le classement en se positionnent à la 10ème place. Cette entrée est principalement liée avec l’élaboration d’un programme urbain nommé Montpellier 2040. Ce dernier a pour objectif de réorganiser la ville et de l’adapter aux habitants en évoquant des sujets comme les transports, la mobilité, les pôles universitaires, l’emploi…

Acheter un appartement pour le louer : comment bien choisir ?

Acheter un appartement pour louer ?

Acheter un logement pour le louer est un investissement important qui vous engage sur des années. Je vais essayer dans cet article de vous donner quelques conseils concrets pour vous aider à évaluer l’intérêt locatif d’un bien immobilier. N’hésitez pas à réagir et poster vos commentaires !

louer appartement

1) Où acheter un logement pour le louer ?

Il est essentiel de détecter le bon lieu pour investir. Investir dans une grande ville ne garantit pas de gagner plus et/ou de limiter les risques. Avant tout il convient de choisir une zone/ville avec des besoins en logements et des personnes dont les revenus leur permettent de se loger dans le privé (hors HLM).

Parmi les indicateurs pertinents à prendre en compte nous trouvons :
– Le taux de chômage
– Le revenu moyen des foyers
– L’évolution de la démographie

Pour autant, il ne suffit pas de se contenter d’une analyse à un instant T. Ces données évoluent. Heureusement des organismes tels que l’INSEE permettent d’avoir une idée des évolutions à venir. Comme la météo, leurs informations ne sont pas toujours justes cependant mais cela est surtout vrai à long terme.

acheter logement pour louerCliquer pour agrandir

2) Quelle surface préférée ?

Habituellement il est reconnu que les petites surfaces génèrent un rendement au mètre carré plus important.

Studio/T1 = 25€ à Paris et 13,4€ en province

T2 = 22€ à Paris et 10,4€ en province

T4 = 20,8€ à Paris et 8,2€ en province

Source : Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap)

Cependant les « petits » logements sont généralement destinés à des étudiants et des jeunes actifs qui déménagent facilement pour leurs études et en fonction des jobs qu’ils peuvent trouver. En effet d’après une étude de 2010, 35,2 % des locataires de 18 à 29 ans déménagent dans l’année et la totalité de cette tranche d’âge déménage en moins de 3 ans. Certes vous pouvez espérer un meilleur rendement mais cela implique des changements fréquents de locataires, des périodes d’inoccupation possibles entre 2 locataires et des travaux. Tout cela vient inévitablement réduire vos revenus issus de la location.

Les surfaces idéales sont plus les T2 et T3, car elles se relouent très vite. En effet, les T4 et T5 souffrent plus de saisonnalité dans leur relocation (difficile de relouer un T5 au mois de décembre).

3) Déterminer le bon loyer

Faire simple constitue ici la meilleure des règles à appliquer. Rien ne sert d’effectuer de nombreux et multiples calculs complexes !

Pour fixer le loyer d’un bien, il convient de se renseigner sur les loyers d’appartements similaires :
– Dans le même quartier (idéalement le même immeuble)
– De même superficie
– D’un état comparable (neuf ou ancien)
– Proposant des services similaires (place de parking, cave…)

Aussi surprenant que cela paraisse, les locataires ne négocient quasiment jamais les loyers (hormis si il y a des travaux à réaliser). Il est donc essentiel de fixer le montant du loyer au prix le plus juste du marché ceci afin de fidéliser le locataire dans le logement (plus encore avec l’arrivée de la nouvelle loi sur les loyers bloqués !).

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4) Évaluer le rendement d’un bien immobilier

Il existe plusieurs méthodes de calcul. Dans cet article, je préfère vous parler de celle qui constitue (selon moi) le meilleur compromis entre facilité d’utilisation et qualité du résultat obtenu.

« Le rendement net »

Loyer mensuel X 12
– Taxe foncière
– Charges non récupérables
– Frais de gestion et d’entretien
__________________________ X 100
Prix d’acquisition du bien

Le rendement net est préférable au rendement brut qui est certes plus simple à calculer. En effet, ce dernier surestime le rendement réel car il ne prend pas en compte de nombreuses dépenses pourtant inhérentes à tout investissement locatif (gestion, assurance, taux, impôts et taxes, frais d’entretien…).

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Remarque: Si vous achetez un logement neuf, renseignez-vous bien sur la loi Duflot 1 et la loi Duflot 2.

Quelles garanties possède t-on quand on achète un logement neuf ?

Lorsqu’on achète un logement neuf, la loi permet de bénéficier de garanties après la livraison du bien.

garanties logement neuf

Les 3 principales garanties sont après la livraison logement neuf:

• La garantie de parfait achèvement qui oblige le promoteur constructeur à réparer tous les désordres constatés à la livraison, et ce quelque soit leur importance. Tout désordre constaté doit être signalé au promoteur dans un délai de 8 jours par lettre recommandée avec accusé de réception.

• La garantie biennale qui pendant 2 ans oblige le promoteur constructeur à garantir tout le matériel d’équipement (robinets, volets, outils ménagers…) et à prendre en charge leur remplacement si besoin.

• La garantie décennale engage la responsabilité du promoteur constructeur pendant 10 ans sur l’utilisation normale du logement, même en cas de vice du sol.

> L’assurance dommages-ouvrage est prise en compte dans le prix d’achat du logement neuf.

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Pour plus d’informations sur les garanties liées à l’achat d’un logement neuf: http://www.logement.gouv.fr/rubrique.php3?id_rubrique=590

Immobilier ancien ou immobilier neuf ?

Faut-il choisir un logement neuf ou ancien ?

Lorsque l’on se décide à acquérir un bien immobilier, l’important est de définir très précisément son projet. Effectivement, il est important de bien clarifier les objectifs et ses besoins car il s’agit de l’investissement d’une vie. Plusieurs points sont à aborder lors de la définition et de l’accompagnement du projet. Parmi ces points, une question est au cœur de la réflexion: faut-il acheter du neuf ou de l’ancien ?

immobilier neuf

Lorsqu’on s’oriente vers de l’ancien, cela peut être motivé par:

  • un critère très précis sur le cachet de l’immeuble ainsi que son adresse;
  • un critère de budget suivant la situation géographique;
  • l’emplacement non disponible dans le neuf.

Dans ces, il faut généralement rester vigilant sur l’état global de l’appartement et sur le DPE qui doit vous être remis. Il convient d’évaluer le coût global par mois: charges, entretien, isolations thermique et phonique. Et si des travaux sont à prévoir, mieux vaut s’assurer d’un devis avant la signature de l’acte pour éviter les mauvaises surprises.

Choisir un logement neuf peut être motivé par:

  • le souhait de profiter d’un investissement locatif;
  • une réduction des coûts: pas de travaux à prévoir, frais de notaire réduits (en moyenne 2.5% du prix contre 8% dans l’ancien);
  • les garanties qui permettent d’acheter en toute sécurité;
  • les constructions aux dernières normes thermiques et phoniques.

Si vous avez déjà défini votre plan de financement, votre ville et le quartier d’implantation… ainsi que les caractéristiques de l’appartement, vous avez fait le gros du travail !

Que fait un promoteur immobilier ?

Les métiers d’un promoteur immobilier

Au delà de leur activité principale de construction de logements, les promoteurs s’inscrivent dans le développement urbain et social des communes.

Ils réalisent des opérations de natures diverses telles que:

  • les résidences de tourisme et constructions liées aux loisirs;
  • les résidences de services type séniors ou étudiants;
  • les bureaux ou locaux commerciaux et industriels;
  • les opérations d’aménagement et de lotissement.

promoteur immobilier

Le promoteur immobilier rempli plusieurs rôles et mène de nombreuses missions pour vous livrer l’appartement que vous allez habiter ou louer.

Sa recherche foncière (terrains à construire) lui permet d’évaluer la possibilité de construction ainsi que de définir les critères architecturaux. Tout est extrêmement réglementé puisque chaque élément de la construction est soumis aux documents d’urbanisme votés par les élus locaux (mairies, collectivités…).

Le promoteur immobilier définit ensuite son offre à travers les différents choix d’appartements (plans, grille de prix, documents de présentation) et sa stratégie commerciale de commercialisation. Les logements sont vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA) qui est régi par les articles très protecteur pour le consommateur L. 261 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Les partenaires financiers du promoteur peuvent intervenir dans le financement des opérations qui sont normalement assurés par ses propres fonds, des prêts bancaires, les acquéreurs et d’éventuels associés.

Les prestataires extérieurs engagés par le promoteur ont pour but de concevoir, réaliser et construire les opérations.

Recherche immobilier : augmentation des recherches sur Google

Recherche immobilier sur Google en forte hausse

 

recherche immobilier

Selon une étude révélée par Meilleurtaux.com, courtier en crédit immobilier, l’une des principales préoccupations des français est l’immobilier. En effet, depuis début 2013, de nombreuses personnes tapent sur le moteur de recherche Google, les mots clés « immobilier », « crédit immobilier » et « rachat/négociation de crédit ». En 2012, les recherches « immobilier » étaient déjà deux fois plus nombreuses que la requête « Hollande » et quatre fois plus importantes que le mot clé « Sarkozy ». Le président de Meilleurtaux.com, Hervé Hatt confirme cette tendance « Depuis janvier 2013, nous avons noté une envolée des visites sur le site internet dont le nombre a presque doublé sur un an pour atteindre 1,6 million en janvier, grâce au niveau des taux et à l’afflux de  demandes de renégociations ».

L’internet mobile en plein développement

 

L’internet mobile est en plein développement, d’après les informations de Google. En effet,  en un an, les recherches « crédit immobilier » ont largement doublé sur les tablettes et les smartphones. Les internautes saisissent en priorité les mots clés « comparaison » et « simulation ». Malgré un marché immobilier annoncé comme inerte, les français restent très intéressés par l’immobilier. Selon Sandrine Allonier, responsable des études économiques de Meilleurtaux.com, « La croissance du nombre de requêtes sur Google et des dossiers avec compromis de vente signés déposés sur le site Meilleurtaux.com permet de rester optimistes : malgré une conjoncture économique morose, l’intérêt pour l’immobilier est toujours très fort et les particuliers bénéficient aujourd’hui de taux de crédit au plus bas et d’un début de baisse des prix leur permettant de concrétiser leur projet dans de très bonnes conditions ».

Ces différentes informations montrent que l’immobilier est au centre des préoccupations des français et que la percée de l’internet mobile favorise les recherches de logements.

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A savoir

–  Le site se loger.com est le 116ème site le plus visible en France.

–  Le trafic moteur de ce site est estimé à près de 3 millions visiteurs par mois.

Source : www.yoovi.com

Logement et urbanisme : le projet de loi de Cécile Duflot en mai 2013

Les réformes de Cécile Duflot en mai 2013

 Cécile Duflot

La ministre du logement, Cécile Duflot en mai 2013 présente en Conseil des ministres un nouveau projet de loi sur le logement et l’urbanisme.i

Cette année, Cécile Duflot souhaite réformer trois lois sur le logement. La ministre s’attaque aux thèmes de l’urbanisme, des rapports locatifs, des copropriétés et des professions immobilières. Elle a toujours souhaité réviser en profondeur la loi du 6 juillet 1989 pour assurer « l’équilibre des relations entre propriétaires et locataires ». Certaines mesures sont déjà connues, c’est le cas pour la transformation des bureaux vacants en logement, le surélevèrent de certains immeubles plus bas que la moyenne ou encore la lutte contre les recours malveillants qui s’organisent contre les projets de construction.

Pénurie de logements : bureaux vacants réhabilités

D’après la ministre du logement, il existe en Ile-de-France, plus de 3,5 millions de mètre carrés de bureaux inoccupés et certainement 5 millions de mètres carrés dans toute la France. Selon elle, « le vrai gisement pour pouvoir avoir des logements plus vite, ce sont les locaux de bureaux vides ». Les freins qui empêchent de transformer les bureaux vacants en logement seront levés.

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Pour en savoir plus, je vous conseille de lire les articles suivants :

 FRANCE INFO 

– BFMTV 

LE MONDE 

Blog Duflot 2 

Impôts locaux : peu d’augmentation en 2013

Impôts locaux : les maires votent pour la stabilité

impôts locaux

Les contribuables français peuvent être rassurés ! Les conseils municipaux ont voté leurs budgets pour 2013. À un an des élections municipales, de nombreuses communes ont décidé d’opter pour la stabilité. Philippe Laurent, président de la commission des Finances de l’Association des maires de France (AMF) annonce que « dans la plupart des communes, les taux d’imposition ne devraient pas augmenter en 2013. Et là où il y aura des hausses, elles devraient être limitées, de l’ordre de 0,5 % ». De plus, l’enquête réalisée par l’ADF (l’Assemblée des Départements de France) révèle que 70 % des départements ne changeront pas leur taux d’impôt en 2013. De ce fait, les impôts locaux ne vont pas augmenter pour les agglomérations comme Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Lille, Bordeaux, Nice ou encore Nantes. Cependant, la ville de Quimper fait figure d’exception avec une hausse de 2 % pour la taxe d’habitation et le foncier non bâti et une augmentation de 3 % pour la taxe foncière.

Les impôts locaux préoccupent les ménages français

En 2013, la facture de la taxe d’habitation et de la taxe foncière est en hausse de 1,8 %. Cette augmentation s’applique également pour les ménages français habitant dans une commune, un département où les taux des impôts locaux sont stables. En effet, tous les ans le Parlement définit les valeurs locatives. Cette année, elles sont fixées à 1,8 %. Ce pourcentage sert de base pour le calcul des impôts. En bref, même si les taux sont stables, la taxe foncière et la taxe d’habitation vont automatiquement augmenter de 1,8 % cette année.

D’après le sondage CSA pour BFMTV et le Figaro, la première préoccupation des ménages français est la hausse des impôts locaux dans leurs communes (45%). Selon l’association Forum pour la gestion des villes, la taxe d’habitation et la taxe foncière excédent régulièrement 900 euros par an pour les familles de deux enfants des communes de plus de 100 000 habitants.

Les conseils municipaux sont conscients de cette préoccupation qui tourmente les contribuables français. « Nous savons que les ménages et les entreprises ne sont pas en forme » reconnaît l’ADF. Pour maintenir l’équilibre des comptes tout en gelant les impôts, les collectivités sont dans l’obligation de réduire leurs dépenses.

Stéphane Plaza : l’agent immobilier préféré des français lance son réseau

Qui est Stéphane Plaza ?

 Stephane Plaza débute sa carrière dans l’immobilier à l’âge de 18 ans en tant que courtier. En 2005,  il  participe pour la première fois au salon de l’immobilier et se fait repérer par M6. La chaîne télévisée lui propose de passer un casting pour la future émission « Recherche appartement ou maison » produite par Reservoir productions de Jean-Luc Delarue. A l’issu de ce casting, il est retenu pour être l’animateur de cette émission et à pour mission de dénicher le logement « parfait ». Il commence donc sa carrière télévisée en 2006. En parallèle, Stéphane Plaza exerce toujours son métier d’agent immobilier et tente de répondre aux besoins de ses clients. En 2010, il continue de gravir les échelons en devenant le manager général du groupe immobilier ERACTI. Aujourd’hui, le numéro 2 du groupe a quitté ses fonctions de manager général pour se concentrer à ses projets immobiliers.

blog stéphane plaza

Le point de vue de Stéphane Plaza sur la crise immobilière

L’agent immobilier le plus connu de France confirme un marché immobilier saturé. « Beaucoup moins de ventes se réalisent et les délais de vente s’allongent », malgré des taux de crédits historiquement bas entre 3 % et 4 %. Les acquéreurs ont de réelles difficultés à obtenir un crédit immobilier, car les banques sont plus exigeantes. Stéphane Plaza conseille aux personnes ayant un petit budget d’investir dans :

-Un bien immobilier au rez-de-chaussée ou au dernier étage d’un immeuble sans ascenseur. En général, ces logements reçoivent moins de visite et se vendent en moyenne 15 % moins cher que les autres logements du même immeuble

-Un bien immobilier à rénover. Si on achète un logement à retaper, on peut obtenir un prix très intéressant, équivalent au montant des rénovations à réaliser pour que le logement soit habitable.

-Un local commercial transformé en habitation. Acheter une ancienne boutique ou autre est une bonne solution, car le bien peut-être négocié 30 % moins cher qu’un habitat classique.

 livre stéphane plaza

Les projets de Stéphane Plaza

Les fans de Stéphane Plaza seront ravis de voir que leur agent immobilier préféré ne souhaite pas renoncer à la télévision. Bonne humeur et professionnalisme seront toujours au rendez-vous dans ces prochaines émissions.  Cependant son succès à la télévision ne durera sans doute pas des dizaines d’années. Revenir à l’immobilier reste donc sa meilleure porte de repli.

Stéphane a pour projet de lancer un nouveau concept immobilier plus transparent et plus spontané. Ce projet est sur toutes les lèvres de la profession depuis déjà plus d’un an. Certains professionnels de l’immobilier s’en amusent, d’autres s’en inquiètent… dans tout les cas, le sujet intéresse et passionne. Les informations ont du mal à filtrer. Va-t-il lancer son réseau seul ? S’agira-t-il d’une licence de marque, d’une franchise ou encore de succursales qui lui appartiennent totalement ?

La logique voudrait qu’il opte pour un réseau de franchises tout en s’appuyant sur des investisseurs issus ou non du secteur. D’après ses expériences antérieures, les premières boutiques devraient voir le jour dans la région parisienne. Les prochains mois à venir nous donneront les réponses à toutes nos questions. En espérant que la conjoncture n’est pas eu la peau de son projet…

Crédit immobilier : l’angoisse des futurs propriétaires

Les critères pour obtenir un crédit immobilier

 credit immobilier

-Le critère le plus important des banques dans l’attribution d’un crédit immobilier est le taux d’endettement. Ce dernier s’obtient en divisant le montant des charges (pension alimentaire, loyer…) par le montant des revenus nets mensuels. Le remboursement de vos mensualités ne doit pas dépasser le tiers de vos revenus soit 33 % de taux d’endettement.

-Votre situation professionnelle est également étudiée par les banques. Les contrats à durée indéterminés (CDI) sont privilégiés. En ce qui concerne les professions indépendantes ou les activités libérales, les banques sont plus clémentes pour accorder un crédit immobilier après 3 ans d’expériences dans la structure que vous avez créé.

-La bonne gestion de vos comptes est également contrôlée par les banques. Cette vérification peut jouer en votre faveur ou défaveur lors de l’attribution d’un crédit immobilier.

-Pour mettre toutes les chances de votre côté, il est conseillé de ne pas être à découvert, ouvrir un plan épargne logement (PEL) ou compte épargne logement (CEL), et être un excellent gestionnaire.

Comment calculer mon taux d’endettement ?

 

Formule A*

Taux d’endettement = (Montant du ou des emprunt(s) x 100) ÷ revenus nets cumulées sur toute la durée du crédit

Formule B*

Taux d’endettement = Mensualité du crédit ÷ (revenus net mensuel ÷ 100)

 *Les deux formules amènent au même résultat.

Pour calculer votre taux d’endettement, il faut prendre en compte les revenus fixes suivants :

-Salaires nets, primes contractuelles ou 13ème mois

-Revenus professionnels non salariés perçus par les artisans, les professions libérales, les agriculteurs et les commerçants

-Pensions retraites, alimentaires, handicap…

Les revenus trop irréguliers sont exclus du calcul du taux d’endettement. C’est le cas pour les primes non contractuelles et les primes exceptionnelles.

Comment baisser mon taux d’endettement pour obtenir un crédit immobilier ?

 

Pour ne pas être confronté à une situation financière difficile, il est préférable de baisser son taux d’endettement. Pour cela, vous pouvez par exemple :

-Contacter vos créanciers ou votre banquier pour diminuer vos mensualités.

-Envisager un rachat de crédit pour baisser votre taux d’endettement et retrouver un certain pouvoir d’achat. Le rachat de prêt permet de diminuer vos traites mensuelles avec un remboursement plus long.

-Augmenter votre apport personnel pour baisser le coût du crédit.

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Pour plus d’information sur les crédits immobiliers, vous pouvez consulter le site Legifrance

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